摘引：據馬來西亞黃氏星展唯高達研究指出，2013年馬來西亞房地產領域將由5大主題帶動，為領域帶來活力和價值重估。這5大主題分別是：1）更多房產信託（REIT）的設立、2）大馬依斯干達特區（Iskandar Malaysia）的蓬勃發展、3）新鐵路路線的工程，4）政府大規模的重建計劃，以及5）房地產公司併購或私有化活動。
受益於市場看好全球經濟將在今年復蘇，黃氏星展唯高達研究分析員余美慧預計，大馬在2013全年的房地產銷售量將繼續升3%。
2013年房地產價格料揚3%
回顧2012年首9個月，大馬房地產新房屋貸款申請按年增加2%，銷售按年上漲3%，達1億零700萬令吉。
余美慧表示，估計今年的房地產價格還將上揚3%，第二家園身份mm2hplan貸款額度一般為70至80%。無論如何，有地產業和位於黃金地段的產業則因為供應減少，預料將繼續受追捧。二手屋市場或許受到保守的銀行估值影響，但新屋市場卻似乎不受影響，就算基準價格創新高，發展商的銷售量將會依然保持強勁。
放貸能力高
余氏相信，2013年銀行將會更嚴謹，但在以產業作抵押及產業價格上漲的趨勢下，銀行將會繼續批出房屋貸款。
同時，目前銀行的貸款對存款比例（LDR）才處於81%，而不良抵押貸款的數量也正減少中，因此銀行的放貸能力還是很高。
“我們也發現外資銀行對持有強穩資產負債表的客戶抱持較寬容的態度，就算他們已超出債務比例上限。”她補充，房貸率也維持著競爭力，處於基本貸款利率（BLR） -2.4%或-4.2%的低水平，而貸款年期也依然寬鬆（40年或70歲，視何者較短）。
大部份的發展商也都在施工期間，提供免利息配套或誘人的折扣、贈品等，以吸引更多的買家。
此外，黃氏星展唯高達研究仍然對房產信託的收益率和成長抱持正面看法，但估值已經提高，對實際淨資產價值（RNAV）平均45%的折價，接近歷史平均水平；但0.8倍的價格對賬面價值（P/BV）則低於歷史平均水平。
黃氏星展唯高達研究認為，潛在的首次公開售股（IPO），如IOI產業上市，將為領域注入活力。
分析員認為，實達集團（SPSETIA，8664，主板產業股）已經超賣；永泰大馬（WINGTM，2976，主板產業股）則被市場忽略，其零售業務和檳城的大眾住宅市場，都是尚未被發掘的瑰寶。
至於零售產業信託的控股公司，雙威（SUNWAY，5211，主板產業股）和怡保花園（IGB，1597，主板產業股），都以大折價交易。
分析員首選股為KLCC產業（KLCCP，5089，主板產業股），假設可將陽光廣場（Suria Mall）注入合股房產信託，其實際淨資產價值將可提高16%，至每股8.70令吉，具有39%上行空間。
展望2013年 併購私有化料頻傳
展望2013年，黃氏星展唯高達研究列出了房地產市場5項值得留意的主題：1）成立房產信託、2）新鐵路路線、3）政府重建計劃、4）大馬依斯干達特區，以及5）併購或私有化活動。
1.成立房產信託
由於全球經濟的不確定性，房產信託憑著其盈利彈性和較高的收益率，受到市場追捧，同時被當作對沖通貨膨脹的工具。
尤其是大規模的零售房產信託，表現更是超越其它大馬房產信託和富時大馬綜合指數，甚至以高於新加坡房產信託的溢價進行交易。
大馬零售房產信託比新加坡更具成長潛能，主要因為擁有較強的續租租金以及更多的收購管道。
“我們預測，在投資者強大的購興和稅收優惠扶持下，將鼓勵更多的大馬零售房產信託陸續被推出，使其價值能夠獲得全面釋放。”
余美慧透露，許多主要的商場仍然由房地產發展商或企業集團私人持有，意味著房產信託擁有潛在且強大的資產注入管道。
在房產信託方面擁有潛能的發展商，包括：
KLCC產業（KLCCP，5089，主板產業股）
KLCC產業變身合股式房產信託（stapledREIT）的重組計劃獲得市場看好，其價值在過去2個月被大幅地重新評估。
如果KLCC產業把陽光廣場（SuriaKLCC）也注入房產信託內，預計將有助提高實際淨資產價值（RNAV）16%，至每股8.70令吉。
該廣場的最新估值為44億令吉，淨可租用面積（NLA）達110萬平方英尺。此外，持有該廣場的60%股權的KLCC產業正計劃擴建更多的零售空間。
莫實得控股（BSTEAD，2771，主板種植股）
莫實得控股持有2家位於珍珠白沙羅（Mutiara Damansara）的購物中心–TheCurve及宜家（IKEA），共值13億令吉，淨可租用面積達110萬平方英尺。這2家購物中心皆能夠被注入為房產信託。若成功落實潛在的房產信託計劃，莫實得控股或會將其位於葛京路（Jalan Cochrane）捷運站附近的新廣場計劃也包括在內。
WCT有限公司（WCT，9679，主板建築股）
WCT有限公司目前正建立其零售商場組合，以增加經常性收入基礎，從2011年的15%增加至2016年的25%。
屆時，該集團旗下將擁有3家足以注入為房產信託的大規模商場，即去年5月開幕的佰樂泰購物商場（Paradigm Mall）（淨可租用面積68萬平方英尺）、今年首季竣工的吉隆坡第二國際機場（KLIA2）零售（淨可租用面積35萬平方英尺，35年的特許經營權），以及預計2017年竣工的華聯商場（OUG Mall）（淨可租用面積100萬平方英尺） 。
四海棧控股（See Hoy Chan）
可能掛牌上市的四海棧控股近期翻新旗下的萬達廣場（1 Utama），預計價值達30萬令吉，淨可租用面積達200萬平方英尺。同時，也不排除萬達廣場可能與鄰近的5星級萬達酒店（One World Hotel）以及兩座First Avenue辦公樓一起注入成為房產信託。
大城市（BRDB，1473，主板產業股）
近期被私有化的大城市，目前正為其剛新裝修完畢的孟沙購物中心（Bangsar Shopping Centre）進行招標工作。
大城市旗下產業同時包括吉隆坡CapSquare廣場及柔佛的Permas Jusco廣場。
另外，余美慧表示，不排除會有更多的外資公司來馬推出房產信託。例如，早前新加坡的凱德商用產業（Capita Malls Asia）成立嘉德大馬房地產信託（CMMT，5180，主板房產信託股）。更多的房產信託以新的基準收益率推出，以及正面的監管政策改善，相信將進一步為房產信託領域帶來重估。
2.新鐵路路線
預計在2017年7月竣工的第一期捷運工程（MRT1）進展符合預期，共230億令吉的建築合約也已派發其中的200億令吉。
至於第二和第三捷運工程，目前已進入最後的規劃與評估階段，路線和車站位置預計將在明年公佈。
根據去年公佈的城市鐵路網絡規劃草案，潛在的捷運交匯站包括冼都（Sentul）、白沙羅市中心（Pusat Bandar Damansara）、敦拉薩金貿中心（TRX）以及雙溪毛糯大馬樹膠研究院（RRIM）。
余美慧相信，位於吉隆坡市中心邊緣的主要捷運交匯站將擁有最高的上漲空間。楊忠禮置地（YTLLAND，2577，主板產業股）、雪蘭莪實業（SPB，1783，主板產業股）以及國浩置地（GUOCO，1503，主板產業股）將成為最大受益者。
雖然距離竣工依然還有一段時間，但所涉及的土地將開始浮現升值。
原有的土地持有人擁有更強的定價優勢，如實達集團（SPSETIA，8664，主板產業股）和雙威皆把捷運工程的溢價，納入新項目的售價內。
另外，目前仍處探討階段的新馬高速鐵路系統（HSR），預計耗資200億至250億令吉，以公私聯營夥伴方式進行。
若沒有受到大選影響，政府料將在今年中旬進行資格預審的招標工作。
遊客量將提升
在完成此鐵路系統後，從新加坡到吉隆坡的行程將從目前的6小時車程，縮短至僅90分鐘。
余美慧認為，這將帶動兩地的遊客量，而相比新加坡產業市場，有著極大折價的吉隆坡產業，也將被重新估價。
在吉隆坡市中心持有大規模土地的業者，如KLCC產業、楊忠禮置地、永泰大馬、實達集團、馬資源（MRCB，1651，主板建築股）及達全球（TAGB，5158，主板產業股），將從中獲益不淺。
在進行中的輕快鐵（LRT）延長工程，預計在2015年竣工，屆時路線將到達梳邦USJ、蒲種以及莎阿南Glenmarie。
森那美（SIME，4197，主板貿服股）、IOI產業（IOI Properties）和島嶼（IP）將會是最大受惠者。高美達（GLOMAC，5020，主板產業股）及UOA發展（UOADEV，5200，主板產業股）在蒲種和Glenmarie也各自擁有發展項目。
3.政府重建計劃
「估計在大選塵埃落定後，政府將公佈雙溪毛糯大馬樹膠研究院、敦拉薩金貿中心、新街場的大馬鎮（Bandar Malaysia）以及武吉免登綜合城（Bukit Bintang City Centre ）等，4項高規格政府重建項目的更多詳情。」
佔地2330英畝的雙溪毛糯大馬樹膠研究院土地，總發展價值達100億令吉。
大馬樹膠研究院的土地重建計劃成功率，取決於雪州政府批准大藍圖中的交通樞紐以及160英畝綠色公園的發展。
馬資源、帝沙花園城（Desa Park City）、實達集團和成隆機構（DIJACOR，5401，主板產業股）被視為此項目的奪標領先者。敦拉薩金貿中心佔地80英畝，總發展價值達260億令吉。雖然吉隆坡大量的辦公室供應令人擔憂，但該貿易中心能夠依賴其策略性的地點、計劃中的捷運交匯站，以及2012年財政預算案所公佈的特別津貼，在競爭中脫穎而出。
其它的重建計劃還包括進行中的葛京路項目。
莫實得控股早前以1億零700萬令吉，從母公司手中購得該地段，併計劃重複珍珠白沙羅的成功案例。
宜家也承諾在當地興建一家120萬平方英尺的零售商場。通過政府重建計劃，官聯或土著相關企業，以及擁有強勁品牌的發展商，都會是潛在的受益者。
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