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低收入平民，可以5萬令吉的價錢購買一間廉價屋。在滿家樂，5萬令吉可能還買不到一間廁所。

無殼一族，每個月繳付好幾百塊的房租換來個安身之所。在滿家樂，幾百令吉還不足以支付一個月的公寓管理費。

如果說泗岩沫甘榜保留地是大都會低收入人民生活的寫照，滿家樂就是大都會富裕奢華生活的代表。

這樣的對比或有些極端，卻鮮明比照出滿家樂這個黃金地不菲身價。

從橡膠園變身豪華住宅區

90年代初，滿家樂還是一個毫不起眼的橡膠園。拿督童國模當時以每平方呎5令吉購入此區的橡膠園。

十多年後的今天，滿家樂已經脫胎換骨變成炙手可熱的高級公寓住宅村。單單是地價，就已經從當初的5令吉，暴漲數百倍！

綜觀全國各地，滿家樂可說是國內首個空前成功的高級公寓城鎮。

滿家樂和金地花園緊緊相依，若說滿家樂是高級公寓村，金地花園則是有地房產居多。

當地的產業發展，皆以高級和高隱私為主要發展概念。途徑滿家樂，一棟棟矗立的高樓設計美觀，看似高密度，內裡卻是隱私高和面積大的住宅。

一個單位面積足以媲美雙層或半獨立洋房的使用面積，高隱密的甚至每一層樓只有一個單位，甚至直通電梯。當地發展商無不出儘法寶，以套房式和服務式、高級家具配備等等豪華設施吸引高收入人士。

地點，產業素質、生活環境、高收入鄰里、高度保安監管等等，多項有利因素造就房價節節攀漲。

百萬令吉在滿家樂買一間屋子，已經是最平常不過的交易。在滿家樂這高樓林立的地區，也有一些圍籬有地房產，售價自然不菲。

一些發展商推出的新產業，更不是所有人都可以自由參觀。一些需要預約，一些則規定邀請名單，借此管制購屋者的素質。

資料顯示，以投資回酬額估算，滿家樂產業盈虧持平為每方尺450令吉，比較城中城區產業則需760令吉。

1991至2007年間，滿家樂建竣公寓總數達5900單位，平均每年350間公寓。未來4年料另有4600單位公寓竣工。

隨著地段的減少，眼明手快的發展商已經將高級住宅的發展版圖，擴展至金地花園、大使路和靠近泗岩沫一帶。

衣食行樣樣便利‧24小時保安監控

交通便利一向來是決定產業價值的關鍵因素。滿家樂位於吉隆坡心臟地段，與金地花園相鄰。與另兩個高尚住宅區白沙羅高原和孟沙也只是咫尺之遙。

從滿家樂前往市中心和八打靈的車程只須5至15分鐘時間，輕易可取3條大道通往目的地。

通過Penchala Link，只需5分鐘可銜接白蒲大道，讓前往萬達鎮和珍珠白沙羅的時間縮減至5至10分鐘。Sprint大道則通往聯邦大道，其他還包括北上的南北大道和新巴生河流域大道（NKVE）。

隨著人口的增長的需求，商產發展應運而增。陽光集團旗下的滿家樂廣場是歷史最悠久的商業中心，早前脫售該廣場的商業資產和泊車場予桂嘉資產管理公司。

最新的Solaris @ Mon't Kiara成為該區商業地標，結合工作、娛樂、飲食和休閒一體的Solaris佔地13英畝，包括商業店舖和辦公室大樓。毗鄰的金地花園，也有一間購物中心。

由於居民以老外居多，當地就有幾所國際學校，包括Garden國際學校、滿家樂國際學校澳洲國際學校以及一間距離10分鐘車程的法國國際學校。其他學校則包括斯里金地花園中學、武吉白沙羅小學和Sri Cempaka私人學校。

還有，滿家樂24小時都有巡邏隊和在閉錄電視的監控之下。

發展商相中黃金地

說到滿家樂，就不得不提拿督童國模和陽光（SUNRISE，6165；主板產業組）。滿家樂高尚住宅品牌，就是由童國模所塑造，陽光也是由他所創辦。

童貴旺在1997年金融風暴前，高價脫售陽光所有股權。如今陽光依舊是當地最主要的產業發展商，童貴旺則自立門戶。

不變的是，越拉越多業者相中這炙手可熱的黃金地。

武吉加拉產業私人有限公司（Bukit Kiara Properties Sdn Bhd）：

童貴旺2000年與兒子等人成立武吉加拉產業，仍舊以高檔產業為主，地點也是座落在他發跡的滿家樂附近之黃金地帶。童國模在該公司擔主席之位，業務主要由兒子童銀坤打理。

在當地的產業發展包括Hijauan Kiara，Aman Kiara和Verve套房。

陽光：

陽光1968年由童貴旺所創立，1996年在馬股上市。1991至2007年間，陽光在當地建竣3200單位公寓，佔該區總數5900單位的54%。

商產包括滿家樂廣場和Solaris，最近的住宅產業發展則包括MK11、MK10和Designer Suites。

游禮發產業（YNHPROP，3158；主板產業組）：

Ceriaan Kiara是該公司滿家樂首個高檔豪華公寓發展計劃，發展總值2億令吉，佔地3.06英畝，共238個單位。另兩項計劃包括發展總值達7億令吉的D' Kiara Place和發展總值1億5000萬令吉的1 Duta。

毅成建築（IREKA，8834；主板建築組）：

該公司的i-Zen Kiara I和i-Zen Kiara II豪華公寓，招來拿督Jimmy Choo、范文芳、馬來西亞時裝設計師拿督柏納詹得蘭等買家。最新的產業發展計劃則是Seni豪華公寓。

雙威城（SUNCITY，6289；主板產業組）：

繼Kiara Hill獨立式和庭園住宅後，該公司也推出超級豪華公寓Sunway Vivaldi。後者佔地7.7英畝，共228單位的低密度發展計劃。

其他：

滿家樂的產業發展商，幾乎都是高品質房產的業者。當中成功在該區和毗鄰區域落腳的發展商也有不少。

高級住宅，滿家樂依舊是最吃香的黃金地。

首都高檔住宅價格趨勢

說到高檔產業，不能不提吉隆坡城中城。

的豪華共管公寓價格，自2007年初以來，介於創新高水平，不久前的交易，意味這類型產業在2008年的價格走勢，可能進一步升高。

目前吉隆坡城中城的多數豪華共管公寓，平均每平方尺在1300令吉至2000令吉之間，比2006年中的每平方尺650至750令吉升高。

儘管說產業的價格與需求潛在進一步上揚空間，多數人對這些產業的價值會否脫離經濟基本因素存有疑慮，同時也對這些資產是否擁有進一步上漲潛能存在問號。

吉隆坡城中城豪華產業仍有進一步上揚空間嗎？

吉隆坡城中城創新高的價格，意味本地豪華共管公寓的價值，仍比新加坡及香港的水平低，馬幣匯率強勁、具有吸引力的回酬，無疑將把全球市場的一些資金，轉移到大馬產業市場。

另外，證券市場不久前走勢波動激烈，這也促使多數人考慮在首要地點如吉隆坡城中城投資產業。

另一個激勵吉隆坡城中城或吉隆坡首要地點產業的因素是，中東市場部分的資金流入本地市場，這可從一些產業計劃的推售獲得可觀吸納率看出一斑。

誰有能力支付這樣高水平的租金？

以共管公寓每平方尺1500令吉來計算，一個1700平方尺的單位，售價大約是255萬令吉，假如投資者取得80%融資，固定貸款利率5.99%，貸款為期30年，每月租金必須超過1萬2000令吉，才能不虧不盈。

如果說要取得8%回酬，投資者必須要求每月租金1700令吉！對大多數人來說，類似這樣的水平，肯定超出市場上許多人的能力，惟一可能爭取到的租戶多數是海外專業人士，或是獲得公司津貼住宿的主管，儘管如此，又有多少人願意支付這麼高的租金？

即將加入市場的共管公寓供應，料將在2008年杪至2010年之間帶來衝擊。

從2008年杪開始，吉隆坡城中城的投資者，必須與額外的超過2500個單位，以及到了2010年，估計有超過4400個單位的出租產業市場競爭。

假設50%的新供應量是出租單位，另外的50%是業主自己住，至少還有另外1250個單位，或到了2010年估計是2200個單位加入市場。

如果我們將在2010年杪加入市場的超過2000個單位服務公寓計算進去，供應市場的形勢可能更為嚴峻。

有鑒於此，投資者可能發現不容易將資產迅速套現，以吉隆坡（不只吉隆坡城中城）做為整體情況來看，豪華共管公寓租金平均取得按年成長率2.8%，2007年杪整體資本值按年增長10.3%。

從上述數據可以看出，豪華共管公寓的租金市場需求量，可能並非如大家所認為的這麼可觀。（星洲日報／財富廣場／焦點策劃